Internetowy Serwis Bankowości Spółdzielczej

Raport o syt. na rynkach nieruchomości w Polsce w 2016

W 2016 r. w sektorze nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych zaobserwowano następujące zjawiska i tendencje:
 
Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań na lokalnych rynkach pierwotnych i wtórnych w pierwszej połowie roku były stabilne, natomiast w drugiej połowie analizowanego okresu nieznacznie wzrosły. Najwyższe ceny mkw. na rynkach pierwotnym i wtórnym notowano w Warszawie oraz w 6 największych miastach wojewódzkich (6M), szczególnie w Gdańsku. Dotyczyły one zwłaszcza transakcji mieszkaniami małymi (o powierzchni do 40 mkw.) oraz dużymi (o powierzchni powyżej 80 mkw.). Natomiast na rynkach pozostałych 10 miast (10M) najwyższe ceny mkw. odnotowano dla mieszkań małych metrażowo.
 
Wzrosły średnie stawki najmu (ofertowe i transakcyjne) mkw. mieszkań. Może to stanowić czynnik skłaniający zamożniejsze gospodarstwa domowe do inwestycyjnego zakupu mieszkania na wynajem.
 
Przy obecnym poziomie stawek czynszów podmioty inwestujące w mieszkania na wynajem osiągnęły wyższe stopy zwrotu niż w obligacje lub depozyty bankowe oraz podobny jak przy inwestycji w nieruchomości komercyjne. Należy jednak podkreślić istotną różnicę płynności, kosztów transakcyjnych, a także ryzyka lokaty w banku czy obligacji i inwestycji w mieszkanie na wynajem.
 
Nastąpił istotny wzrost popytu oraz podaży na pierwotnych rynkach mieszkaniowych analizowanych miast. Wysoki popyt na mieszkania był konsekwencją wzrostu wynagrodzeń gospodarstw domowych, utrzymywania się historycznie niskich nominalnych stóp procentowych (zarówno depozytów, jak i kredytów), obowiązywania programu subsydiów Mieszkanie dla Młodych (MDM) oraz zapowiedzi braku jego kontynuacji po 2018 r. W konsekwencji obserwowano przyspieszenie zakupów mieszkań deweloperskich dla celów własnych oraz inwestycyjnych.
 
W 2016 r. dynamika akcji kredytowej była dodatnia i stabilna. Niskie stopy procentowe złotowych kredytów mieszkaniowych oraz wzrost realnych dochodów gospodarstw domowych miały pozytywny wpływ na ich zdolność kredytową. Saldo należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych w grudniu wyniosło 394,3 mld zł, tj. wzrosło o 18,7 mld zł w porównaniu z 2015 r.
 
Notowany czas sprzedaży mieszkań, zarówno na rynkach pierwotnych, jak i na wtórnych, nieznacznie zmalał względem obserwowanego w 2015 r. Czas sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie i 10M oscylował wokół 1,5-2 kwartałów, natomiast w 6M nieznacznie wzrósł i wynosił ok. 2 kwartałów.
 
W 2016 r. oddano do użytku ok. 163 tys. mieszkań, (dyn. r/r 10,2%), rozpoczęto ok. 174 tys. nowych inwestycji mieszkaniowych (dyn. r/r 3,3%) i wydano ok. 212 tys. pozwoleń na budowę mieszkań (dyn. r/r 12,0%). Liczba oddanych i nowo rozpoczętych mieszkań  
kształtowały się na rekordowym poziomie, jednak ze względu na wysoki poziom popytu i sprzedaży nie zaobserwowano nadpodaży mieszkań na rynku.
 
W 2016 r. wzrost popytu na rynku mieszkaniowym wpływał pozytywnie na sytuację firm deweloperskich. Szacowany udział zysku deweloperskiego w cenie nowych mieszkań utrzymywał się na wysokim poziomie. Czynnikami umożliwiającymi firmom deweloperskim osiąganie wysokich stóp zwrotu z kapitału własnego były: dobre dopasowanie struktury oferowanych mieszkań do preferencji oraz finansowych możliwości nabywców, niskie i stabilne w 2016 r. ceny robót budowlano-montażowych oraz utrzymująca się wysoka liczba sprzedanych mieszkań. Wyniki badania BaRN wskazują, że ceny ziemi pod budownictwo wielorodzinne w największych miastach nieznacznie wzrosły r/r, co może wskazywać na wyczerpywanie się banków ziemi związane z wysokim popytem na mieszkania. Firmy deweloperskie nadal w znacznej części finansowały się kapitałem własnym oraz obligacjami i kredytami.
 
Na większości rynków lokalnych odnotowano dalszą poprawę wskaźników sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych (niska stopa bezrobocia rejestrowanego, wysoki poziom wynagrodzeń), mieszkaniowej oraz demograficznej. Zwiększyła się liczba mieszkańców największych miast, jednak w mniejszych ośrodkach obserwowano ich wyludnianie się. Dalszemu pogorszeniu uległ wskaźnik obciążenia demograficznego.
 
Na rynku nieruchomości komercyjnych kolejny rok obserwowano narastające nierównowagi, w tym zwłaszcza na rynku biurowym, co wpłynęło na wzrost stopy pustostanów w dużych miastach. Rosnąca podaż powierzchni komercyjnych może wywołać spadki czynszów, co wpłynie na dochody właścicieli oraz może utrudnić im spłaty zobowiązań. Nadal dominującą rolę na tym rynku odgrywali inwestorzy zagraniczni, finansujący się poza Polską.
 
W 2016 r. czynsze transakcyjne w budynkach biurowych klasy A (notowane w euro/mkw./m-c) wykazywały lekkie wzrosty na analizowanych rynkach. Czynsze dla budynków biurowych klasy B (notowane w euro/mkw./m-c) w Warszawie kontynuowały lekki, spadkowy trend. Czynsze transakcyjne w centrach handlowych mierzone w euro/mkw./m-c w dużych miastach wojewódzkich wykazywały stabilizację, jednak w pozostałych miastach wojewódzkich kontynuowany był lekki trend spadkowy. 
 
raport Raport o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2016 w załączniku 
 
 
Załączniki: